极目新闻记者 邓波
“掏空积蓄借钱买房，装修办证的时候才发现房屋早被查封了，如今还可能被拍卖。”近日，贵州黔西南州兴义市澜湖郡小区多名业主向极目新闻反映，他们通过正规渠道购买的房屋，正面临无法办证且要被拍卖的窘境。
澜湖郡位于黔西南州兴义市乐园路，开发商是兴义市汇鑫房地产有限公司（下称“汇鑫房地产公司”），2017年开盘，以“打造兴义最具性价比的好房子”为口号对外销售。
澜湖郡售楼中心的沙盘（极目新闻记者 邓波 摄）
多名业主称，2019年至2020年间，他们购入该小区房屋，但一直未能正常竣工验收。直到2024年保交楼达到入住条件，他们入住装修和办证时才得知，房屋早已被异地法院查封，现在还可能被拍卖，他们担心“钱房两失”。
6月11日，极目新闻记者实地走访该小区二期看到，已有不少业主入住，但部分楼栋地下停车场未修建完整，钢筋、脚手架等裸露在外。
购房户发现买的房子早已被查封
业主昝建刚是兴义市乌沙镇人，多年来一直在兴义市区租房住打零工。2019年，因孩子即将上学，长期租房多有不便，他萌生出买房安定的想法，“经过对比，我们觉得澜湖郡环境不错，离孩子上学的地方近，附近也能找到工作，就定了这里。”
昝建刚看中的房子位于澜湖郡小区二期G1栋，这套房子使用面积99平方米，有三个房间，一家老小六口人凑合居住，每平方米3653元，总价约35万元。他打算以按揭方式购买，首付8万元，贷款约27万元。其中有4万元首付还是来自亲戚朋友的借款，“打算辛苦个几年，让一家人有个安稳的家。”
澜湖郡G1地下车库仍是露天空地（极目新闻记者 邓波 摄）
2019年10月，昝建刚交了首付款，但一直未能办理住房贷款按揭手续。他称，曾多次去找开发商方面，结果对方以各种理由拖延，直到2020年9月才在住建局登记备案，但贷款一直未能办理。2023年3月，昝建刚及多名业主向住建局及街道办投诉、求助，开发商汇鑫地产公司才现身提出一个解决方案，要求补交剩余房款，金额可以“优惠”。经两次签订购房补充协议，一共补交了16万元剩余房款，昝建刚算是买下了房子。
昝建刚硬着头皮东拼西凑，拿出这16万元交给开发商，以为能早日住进新房。可这份期待，很快就被现实击碎。2024年7月，昝建刚收了房，他咨询装修贷时才得知，自己东拼西凑买的房子被查封了。法律文书显示，2020年8月5日，他的这套房屋因借贷纠纷被查封。
极目新闻记者了解到，有多名业主与昝建刚的情况相似，这些业主有在县城经营手机店商户，有湖南来此定居养老的七旬夫妇，还有辛苦劳作的农民工。
重庆籍的叶兴（化名）因喜欢兴义的气候环境，来此创业并打算养老定居，他在兴义开了一家儿童诊所，口碑不错。2020年8月16日至2022年1月27日，叶兴在澜湖郡小区二期购买了12套房屋，全款支付总价300万元，“想法是给员工提供住宿，未来也可以对外出租，租金足够我和妻子养老。直到2025年4月，政府保交楼后缴纳契税并开具发票，我才得知其中7套房子在购买前就已经被查封，无法办理房产证。”
房子被查封，开发商还让补齐尾款
重庆市铜梁区人民法院和大渡口区人民法院的两份查封明细清单显示，铜梁区首轮查封澜湖郡小区74套房屋，36个地下车位；大渡口区人民法院查封了43套房屋，去重后澜湖郡小区有42套房屋被查封。
叶兴告诉记者，2022年交房逾期后，他将开发商告上法院，要求支付相关违约金，这时他还不知道房子已被查封。他支付的300万元购房款也没有进到开发商的公账，均按照开发商当时出具的委托书，分多笔支付给了两个私人账户。
余国富与昝建刚情况相似。他是一名建筑工人，2019年交首付签合同购买澜湖郡小区二期的房子，此后两年小区建设进度缓慢，出现停滞。2023年，经过坪东街道办、兴义市住建局等多方介入，组织业主与汇鑫房地产公司协调。开发商称因账户异常，无法通过正常按揭放款，以“现金优惠”的方式，建议业主补齐剩余房款。
被查封开发商与业主签订的补充协议（受访者供图）
2023年3月16日，余国富与开发商签订协议，原总价34万元的房款降至25万元；5月10日，双方再次签订补充协议，开发商再次优惠2万多元，要求余国富支付剩余的房款5.7万元。
余国富称，当时在政府相关部门协调下，东拼西凑补齐了房款。直到被查封后，他们才发现不对。当时他们按照开发商的要求，第一次签订补充协议时将钱款打进了私人账户，第二次则是将钱款打入了小区物业贵州勋晔物业公司的账户。该物业公司负责人称，当时确实开设账户代开发商收款，但不知款项进出情况。
“房子对于我们来说是天大的事，一直压在心上，现在睡觉都要靠吃药辅助。”昝建刚向记者表示，当初如果得知房屋被查封，也不会再选择交钱，损失也不会有这么大。
澜湖郡二期地库钢筋裸露仍是露天空地（极目新闻记者 邓波 摄）
开发商深陷司法纠纷成被执行人
叶兴告诉极目新闻记者，他经过诉讼了解到，汇鑫房地产公司开发的澜湖郡多套房屋被查封，系因该公司为实控人及案外人的上千万元借款提供担保，债务人无法归还借款，汇鑫房地产公司承担担保责任，被债权人起诉并查封名下物产。
据天眼查，汇鑫房地产公司系失信被执行人，被起诉司法案件230起，案件总金额1.59亿元。自2020年5月19日至2025年7月8日，该公司陆续被多家法院执行100起案件，涉案金额5400余万元。
相关文件显示，2022年9月23日，开发商汇鑫地产公司向黔西南州城市建设投资公司借款800万元，作为第一批保交楼专项资金，用于建设未完工的小区。2024年1月，澜湖郡二期项目地上住宅部分勉强达到入住条件，通电通气通水，但一直没有通过竣工验收。兴义市住建部门相关工作人员称，该小区二期达不到竣工验收标准，为了保障老百姓的住房需求，根据保交楼相关文件，确保主体结构安全和消防安全评估，让业主能够入住并办理产权证。
极目新闻记者实地走访该小区二期看到，虽未能竣工验收，但已有不少业主入住，有的楼栋地下停车场都未修建完整，钢筋、脚手架等裸露在外，还有楼栋对外出入口还未修好，处于悬空封闭状态。
昝建刚和余国富借款装修了房子，并搬了进去。2025年，部分业主陆续尝试办理房产证。因房子被查封，无法办证。
为了生活和归还购买房屋的欠款，这几年余国富一直奔波在各个工地。得知房屋被查封后，他曾通过信访和向查封法院提交执行异议的方式维权。
兴义市住建局2024年7月的信访答复书显示，经核实系因开发商资金链断裂，导致房屋存在相关交付问题，贵州省房地产信息管理系统内显示，该房屋已经登记在余国富及其妻子名下，该局已督促开发商尽快协助变更产权。
重庆市大渡口区人民法院执行裁定书显示，该法院审理后认为，余国富的房屋合同签订时间为2020年9月21日，查封时间为2020年8月5日，故买卖合同在查封之后，实际入住占有也在查封之后，所以驳回执行异议。
余国富告诉记者，他们在2019年购房时就已经与开发商签订了购房合同，但直到2020年9月21日，开发商才到住建局网签备案，并用备案合同换了他们之前签的合同。法律文书显示，昝建刚向法院提出的执行异议被驳回，也是同样原因。
当地将组织多部门共同研究解决
叶兴告诉记者，2026年5月，重庆市大渡口区人民法院已经到澜湖郡小区评估被查封房产情况。也就意味着，这些房产将面临被法拍的境地，一旦法拍成功，这些没有拿到房产证的业主们将面临负债买房后却无家可归的局面，大家心里很着急。
昝建刚的家（极目新闻记者 邓波 摄）
汇鑫房地产公司担保债务的债权人向极目新闻记者表示，目前已经向法院申请执行，走法拍流程。
业主曾向当地有关部门反映情况，得到的回复是：安心住，当地将保障业主的合法权益。但业主们认为，一旦执行法院拍卖成功，就面临腾房清退，如果对抗法院的法拍，就涉嫌违法犯罪，会惹下更大麻烦。大家还表示，他们无法起诉开发商合同违约，官司大概率会赢，但赢了后购房合同就会被撤销，房地产公司无钱可还，就是变成真正意义上的钱房两空了。
业主们认为，开发商在房屋被查封的情况下隐瞒实际情况对外销售，并收取房款，涉嫌诈骗。2026年3月，叶兴以汇鑫房地产公司涉嫌合同诈骗罪、非法处置财产罪向兴义警方报案。兴义市公安局出具的不予立案通知书显示，该局经审查后认为没有犯罪事实，不予立案。
6月11日至12日，极目新闻记者陪同业主走访了当地街道办、住建局、自然资源局等有关部门，相关工作人员表示，开发商资金链断裂，现在已经无法联系到汇鑫房地产公司的相关负责人，业主们面临的情况需要多个部门协调解决。
记者也尝试联系开发商方面，售楼部已经人去楼空，电话关机或无人接听。
澜湖郡二期G1栋楼下的烂尾车库（极目新闻记者 邓波 摄）
业主们提出疑问：为何被查封后还能网签、后续房款为何进入私人账户？住建局相关工作人员解释称，这是历史遗留问题，2023年以前，住建局的网签备案系统与自然资源局的不动产登记系统信息不互通，住建部门办理网签备案时，无法及时了解房屋的查封和抵押情况。后续房款进入私人账户系因开发商账户被封，为筹措后续建设款项，因此以优惠方式让业主们交钱到私人账户。
12日，兴义市有关权威部门工作人员回应极目新闻记者表示，对于群众反映的情况，兴义市近期将组织相关部门共同研究，了解群众诉求，帮助群众解决实际困难。
律师：开发商或涉民事违法及刑事犯罪
陕西恒达律师事务所高级合伙人、公益律师赵良善针对本案分析指出，业主执行异议被驳回的核心症结是房屋查封在先、购房及网签在后，该交易存在法定刚性法律风险。
据司法规定，购房者想要排除法院强制执行，需同时满足四大要件：查封前签订合法购房合同、查封前合法占有房屋、支付全部或大部分房款、非自身原因未过户。涉案房屋被查封后，物权转让权限已被法律锁定，业主仅拥有普通购房债权，不具备排他性物权期待权，无法对抗司法执行。同时，查封房屋依法不得转让，本案相关房屋违规网签仅存债权效力，不产生物权法律效力，无法阻却法拍、完成确权。
赵良善认为，开发商隐瞒房屋查封事实售房、收款、办理网签的行为，兼具民事违法与刑事犯罪嫌疑。民事上，开发商构成欺诈，业主可主张撤销合同、追回房款并索赔。刑事上，开发商行为涉嫌非法处置查封财产罪；深陷债务纠纷仍隐瞒真相、违规收款、挪用资金且后期失联，符合合同诈骗罪构成要件。
针对本案困境，赵良善表示，业主虽无法通过执行异议阻止房屋拍卖，但可在异议被驳回后依法提起执行异议之诉，拖延拍卖进程、固定开发商违规售房证据，为维权争取时间。
赵良善提醒，购房者需筑牢购房风险防线，购房前核验开发商资质，查询房屋查封、抵押状态；交易中严守资金监管规则，拒绝私人、物业账户收款，房款必须进入官方监管账户并索取正规发票。同时，网签后及时办理不动产预告登记，锁定物权期待权。若遭遇开发商隐瞒房屋瑕疵、逾期交房等问题，需立即停付房款、固定证据，通过民事起诉、行政投诉、刑事报案等多渠道同步维权，减少自身损失。
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