上海市区的老洋房，一直是房地产市场中一种极为特殊的存在。
它们散落在衡山路、东湖路、武康路、巨鹿路等历史街区，既不像标准化住宅，也不同于现代写字楼，而是一种高度非标、带有强烈历史属性和稀缺性的资产。
长期以来，这类物业的租赁市场颇为隐秘。
“很多老洋房其实从来不会公开挂牌。”一位长期从事上海老洋房租赁业务的业内人士告诉记者，真正优质的房源，往往只在中介圈、小范围客户群体中流转，“有时候一栋房子刚空出来，圈子里的人就已经知道了。”
而过去能够进入这一市场的租客，大多也并非普通人群。
领事馆、奢侈品牌、高端律所、私募基金、咨询公司、外资企业高管，曾是上海老洋房最核心的租客群体。
不过，这个曾经对外界来说不易接触、高度非标的租赁市场，正在悄然发生变化。
近期，多位业内人士对记者表示，疫情之后，上海老洋房租赁市场出现了明显分化。其中，地段顶级、资源稀缺的历史建筑，租金依然坚挺；但部分中档办公型物业，以及面积较大的商业类老洋房，则出现空置率上升、租金承压等情况。
上海市东湖（集团）有限公司（以下简称“东湖集团”）副总经理曹伟对第一财经记者表示，在疫情之后，商办类老洋房的租赁市场确实出现下行，但在今年第一季度，该集团旗下物业的出租率已经有所回升。
东湖集团由上海市国资委100%持股，持有大约27万平方米物业、700多套可租赁房源，其中位于上海的市中心独栋别墅达到263幢，在老洋房租赁这个独特的板块，可以称得上是行业头部。
曹伟表示，该公司运营的历史别墅、老洋房、花园建筑等稀缺物业的出租对象，实际上也一直在动态变化中。
“在改革开放初期，我们开发和运营的一批别墅型产品，主要面向在沪工作的高端外籍人士，从某种意义上说，这类产品当时解决了上海招商引资过程中的一个现实需求——让来到上海的高端人才能够找到合适的居住环境。”
他介绍称，到了上世纪90年代后期以及21世纪初，上海经济快速发展，大量现代化写字楼陆续兴起，而老洋房租赁则逐渐形成另一条差异化路线。
“历史别墅、老洋房这类物业，更多地吸引了一些精品化、小而美、有调性的企业，比如律所、金融公司、国际认证公司等。它们不一定需要特别大的办公面积，但非常看重空间气质、私密性和独立性，希望拥有‘整栋楼就是我的公司’的专属感。”
一栋栋老别墅，逐渐演变为上海高端服务业生态的一部分。
但一位业内人士近期对记者表示：“疫情过去后，一些传统高端服务业客户确实在减少。过去承租能力较强的部分金融、咨询类客户，在近几年明显收缩，尤其是一些大面积办公需求，退租情况会更明显。”
曹伟也认为，疫情和经济波动确实曾对老洋房租赁市场产生过一定影响，但是目前市场本身已在逐步恢复，近两年商业消费的发展、消费需求的变化，使得老洋房的租赁对象再一次出现变化。
“比如我们旗下有一栋老洋房，原来是一家大型律所的办公场所，后来律所退租以后，我们就在思考：老别墅是不是只能做长期租赁？答案其实并不一定。现在，小型婚宴、下午茶、精品社交等都越来越受到市场欢迎，老洋房恰恰具备这种小而美、精而雅的场景优势。”曹伟说道。
这种变化，也正在改变上海老洋房的运营逻辑。
过去，老洋房更多采取长期整租模式，一栋楼由一家机构长期承租；而如今，运营方开始尝试“场景化运营”。
例如，同一栋老别墅，可以今天举办下午茶市集，明天做咖啡主题活动，后天成为汽车品牌或奢侈品牌的私享Club空间。
与此同时，新消费业态正在快速进入。咖啡馆、买手店、快闪活动、品牌展览、下午茶空间、小型婚礼、私享社交活动等，成为老洋房新的租赁需求来源。
“现在的消费者愿意为‘体验感’买单。”上述业内人士表示，近年来，上海不少历史建筑开始频繁举办品牌联名活动、限定市集和快闪空间，一些过去只对高端商务人士开放的老别墅，也逐渐向普通消费者开放。
不过，老洋房始终是一门门槛极高的生意。
一方面，其租金并不便宜。据业内人士透露，上海核心区域优质老洋房，目前租金水平从每天每平方米数元到数十元不等，部分顶级独栋物业年租金甚至达数百万元。
另一方面，历史建筑保护要求，也让这类物业存在天然局限。
“历史建筑保护要求较高，空间改造受到一定限制；一些管线、结构、设备系统，也不像现代写字楼那样标准化、高效率。因此，企业最终还是要根据自身行业属性、品牌定位、办公需求和成本承受能力来综合选择。”曹伟表示，并非所有企业或品牌都适合老洋房，但恰恰因为不可复制，它又始终具有独特价值。
而在上海新消费不断演变、城市线下体验需求持续增长的背景下，这种独特性，正在被重新发现。曾经偏封闭、高门槛的上海老洋房，也开始从“少数人的资产”，逐渐转向“更多人的消费场景”。
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马一凡
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